NEPREMIČNINE

Upravljanje večstanovanjskih stavb

Vsaka stavba potrebuje nekoga, da jo vzdržuje in skrbi za njeno delovanje. V interesu vseh lastnikov je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje sanacije. Drugo pa je potreba po delovanju stavbe in organizaciji življenja vseh stanovalcev.

V enolastniških nepremičninah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za to, da se stavba vzdržuje in da se plačujejo računi za vodo, elektriko in podobno. Pri večlastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki. Upravljanje stanovanj podrobno določajo Stvarnopravni zakonik, Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži. Delitev stroškov je mogoče s pogodbo o medsebojnih razmerjih, urediti drugače.

Redno upravljanje

Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. Redno upravljanje so posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov, in odštevalnih števcev.

Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje, če pa gre za poslovno, pa opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, hišniška opravila, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom itd.

Med redno upravljanje sodi tudi redno vzdrževanje. Vzdrževanje je zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik. Načrt mora vsebovati vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

Za vse sklepe okoli rednega upravljanja je potrebna večina etažnih lastnikov, torej soglasje vseh etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je dolžan kljub temu upoštevati sklepe in poravnati vse obveznosti. Kadar etažni lastniki ne sprejmejo potrebnih sklepov, ki so nujni za izvajanje nujnega vzdrževanja, lahko katerikoli lastnik predlaga, da o sklepih odloča sodišče v nepravdnem postopku in če uspe, stroške postopka nosijo tisti etažni lastniki, ki so glasovali
proti postopku. Podobno velja v primeru, da lastniki ne sprejmejo načrta za vzdrževanje.

Posli izven rednega upravljanja

Posli, ki presegajo okvire rednega vzdrževanja, so spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve posameznih delov ali skupnih delov stavbe, spreminjanje rabe skupnih delov in različne izboljšave stavbe, ki ne sodijo v vzdrževanje (npr. vgradnja dvigal).

Za izvedbo poslov, ki ne sodijo v redno upravljanje je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Če do tega soglasja ne pride, lahko lastniki, ki želijo izvesti posel, le
tega izvedejo, če sami financirajo izvedbo in pri tem ne ovirajo pri lastništvu drugih etažnih lastnikov.

Odločanje lastnikov

Lastniki odločajo o poslih upravljanja s podpisovanjem listine, ki vsebuje predlog sklepov ali pa z glasovanjem na zboru lastnikov, ki ga skliče upravnik oz. etažni lastniki, ki dosegajo vsaj eno petino solastniških deležev ali pa nadzorni odbor. Sklicatelj zbora oblikuje predlog sklepov.

Če gre za pisno odločanje s podpisovanjem listine, lastniki podpišejo listino, na kateri označijo ali so za predlog ali proti njemu. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od podpisa prvega etažnega lastnika, podpiše potrebno število etažnih lastnikov. Na zboru lastnikov lastniki glasujejo o sklepih in, če so deležni zadostne podpore, so sklepi sprejeti.

VIR: Slonep.si