PRAVNI NASVETI

O služnosti in dobri veri

Bralka Rozana se je obrnila name s svojo težavo: prodajalec – za potrebe te rubrike ga imenujem Janez – je prodajal dve stavbni parceli, ki ležita ena ob drugi. Rozani je bila silno všeč parcela A, čeprav je imela hibo – povezava do javnega kanalizacijskega omrežja je bila mogoča zgolj preko parcele B, ki jo je Janez prav tako prodajal. Ker za nakup obeh parcel Rozana ni imela dovolj sredstev, se je s prodajalcem Janezom dogovorila, da bo parcelo A odkupila ob pogoju, da ji Janez omogoči napeljavo kanalizacijskega voda po parceli B.

Rozana in Janez sta nato sklenila prodajno pogodbo za parcelo A, v pogodbi pa se je Janez med drugim zavezal, da ji bo dovolil napeljati kanalizacijski vod po njegovi parceli B. Stranki sta pogodbo realizirali in Rozana se je vknjižila kot lastnica parcele A v zemljiško knjigo. Leto kasneje se je bralka odločila, da je napočil čas za izvedbo kanalizacijskega priključka, vendar je pri tem naletela na težavo. Janez je namreč v tem času prodal tudi parcelo B, novi lastnik – recimo da mu je ime Jože – pa o tem, da bi kdo polagal kanalizacijske cevi po njegovi zemlji, ni hotel slišati niti besede. Ker Jože posegov na parceli B ne dovoli, Rozana sprašuje, kako lahko to zagato reši.

Za lažje razumevanje odgovora so potrebna določena uvodna pojasnila. V primeru, kot ga opisuje naša bralka, gre za vprašanje (ne)obstoja stvarne služnosti. Slednja je – nekoliko poenostavljeno – pravica lastnika gospodujoče nepremičnine (torej Rozane) izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji, služeči nepremičnini (to je na Jožetovi parceli B). Konkretno bi šlo za pravico izvedbe kanalizacijskega voda. Stvarna služnost se med drugim lahko ustanovi s pravnim poslom (najpogosteje pogodbo), vendar to ne zadošča: potrebno je tudi zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

V opisanem primeru predpostavljam, da v pogodbi, ki sta jo sklenila Rozana in Janez, ni bilo zemljiškoknjižnega dovolila, temveč zgolj Janezova zaveza, da bo omenjeni poseg dovolil. Ker pa služnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo, naša bralka ni pridobila te stvarnopravne, temveč zgolj obligacijsko pravico. Ali drugače – izpolnitev te obveze lahko Rozana zahteva zgolj od Janeza, ne pa od vsakokratnega lastnika služeče parcele B. K izpolnitvi so namreč zavezane zgolj pogodbene stranke. Ko je Janez parcelo prodal, ta obveza ni prešla na novega lastnika parcele B; še vedno jo mora izpolniti Janez. Slednji pa tega ne more več storiti, saj služeča parcela ni več njegova.

Svoja vprašanja pošljite na: info@pravna-pisarna.si ali na uredništvo na naslov: info@primorski-odmevi.si

Kaj preostane Rozani? Na voljo ima nekaj (slabih) rešitev. Prva je ta, da od Janeza zahteva odškodnino, ker ni v celoti izpolnil svojih pogodbenih obveznosti. Vendar je to za Rozano slaba uteha; kljub odškodnini kanalizacija še vedno ne bo speljana do njene posesti. Druga možnost je, da poskuša izpodbijati obstoj dobre vere kupca Jožeta. Če je namreč Jože ob nakupu služnostne parcele vedel – če ga je o tem obvestil Janez -, da med Janezom in Rozano obstaja dogovor glede polaganja kanalizacijskih cevi po sporni parceli, potem se Jože ne more sklicevati na dejstvo, da služnost ni bila vpisana v zemljiški knjigi, saj glede tega ni bil v tako imenovani dobri veri. Tretja možnost je sodni predlog o ustanovitvi nujne poti, saj sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebnega priključka na javno komunalno omrežje. In še zadnja možnost: novemu lastniku služeče nepremičnine lahko ponudi denarno nadomestilo za izvedbo komunalnega priključka.

Kot rečeno, gre za izbiro med bolj ali manj slabimi rešitvami. Gotovo pa bralcem svetujem, da se pred sklepanjem tako pomembnih poslov, kot je nakup nepremičnine, obvezno posvetujejo s pravnim strokovnjakom.

Robert Smrekar, mag. prava